今年的全国新房销售纪录被刷新了！
淡市之中，高端住宅走出了独立行情。近日，由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾澐玺正式开盘 ，首推348套建筑面积约209-1149平方米的大平层 ，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录。
这是大湾区近期又一热销的高端住宅 。11月7日 ，广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元 ，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目 。开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五。
这两个项目的热销，是略超出市场预期的表现 。广州、深圳房地产市场在今年下半年整体表现平淡 ，一手房部分项目“以价换量 ” ，二手房价格体系也被重塑，市场观望情绪浓厚 。进入年底 ，高端项目去化顺畅 ，也为市场注入了一剂“强心针 ”，这表明在“好房子”的加持下 ，市场上的购买力就能够得到释放。
高端住宅走出独立行情 ，市场当前更关注的是，这种情绪能否持续传递以改善当前楼市的基本面 。业界普遍认为，高端住宅带动了高净值人群的入市 ，而后广州 、深圳还有若干高端住宅即将入市 ，如若能够打通置换链条，则能够带动一部分潜在购房者入市 ，进而提振市场情绪 。
高端住宅热销
深圳湾澐玺在出让之时就已经备受期待。
2024年12月2日 ，中海地产 、华润置地联合体以185.12亿元斩获深圳后海地块，楼面价约7万元/平方米 ，溢价率约46.32% 。这改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置 ，同时也改变深圳涉宅地块成交楼面单价TOP2位置，仅次于2015年拍出的宝安区尖岗山片区地块 。
这宗地块占地面积3.85万平方米 ，总建筑面积26.3万平方米 ，由5栋超高层塔楼组成，其中4栋为住宅、1栋为公寓；住宅主力户型覆盖209—1149平方米大平层 ，共601套房源 ，容积率7.59，限高250米。
深圳湾澐玺的热销，虽然市场有所期待 ，但去化的速度仍然超出预期 。一位深圳房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者 ，“根据我们调研过的情况，深圳湾澐玺区位条件很好 ，但是因为本身容积率较高而且也不是全板楼项目 ，一开始市场还是有所保留的，我们有些客户也在同步了解这个项目 ，也认为项目本身设计上存在一些瑕疵 。 ”
上述深圳房企人士表示 ，最终成交的结果超预期，“这也说明目前高净值客户更认可地段的稀缺性以及小区的氛围 ，这个项目也确实非常贴合这种需求。 ”
在深圳湾澐玺之前 ，保利玥玺湾的热销也让广州市场信心得到提振。
11月7日，保利发展旗下项目“玥玺湾”开盘 ，当天成交236套 ，销售额达到106亿元 。项目成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 。根据规划，玥玺湾共6栋楼 ，约500余套住宅 ，除1号楼外其余楼栋均首开。
据阳光家缘网站，截至12月3日 ，保利玥玺湾网签套数已达到257套 ，去化率超过55% 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，从客户群来看 ，除了本地的老钱客户 ，保利玥玺湾还吸引了互联网 、新能源等新兴行业的新贵，以及新金琶CBD的置换客户 。
“像广州这样的一线城市 ，保利玥玺湾能够满足高净值人群的需求。在产品升级换代比较快的情况下 ，现有的新金琶CBD相对落后，类似产品比较少 ，这也是面粉厂项目开盘销售过百亿的触发因素 。 ”李宇嘉表示 。
情绪待传递
虽然高端住宅持续热销 ，但当前广州 、深圳的市场基本面虽然有企稳的趋势，但仍未全面回暖。
深圳贝壳研究院最新监测数据显示，今年11月深圳楼市成交呈现稳步回升态势 ，其中新房成交3624套 ，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2% 。乐有家研究中心数据同时显示 ，11月深圳一二手住宅网签总量为7116套 ，环比上涨3.9% 。
广州市房地产中介协会数据显示，2025年11月（统计周期：10月26日至11月25日） ，广州市二手住宅网签套数和面积分别为9191套、91.47万平方米 ，环比分别增长22.89%和23.07%。
从成交数量来看，广州 、深圳目前的楼市仍具有购买力 ，但是价格表现上却呈现“以价换量 ”的特征 。中指研究院发布的百城价格指数报告显示 ，今年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15% ，同比下跌5.62% 。
在这种背景下 ，市场翘盼高端住宅加快入市，能够继续改善市场的预期。公开数据显示，深圳近期还将有中信·信悦湾 、后海招商玺等高端项目入市 ，广州目前在售的高端住宅项目则还有保利翡丽甲第 ，这一项目也录得较好的销售表现。
随着这些高端住宅的入市，挤压的购买力也将有望被集中释放 。事实上 ，近年来 ，高端住宅的销售情况一直引领市场 。
克而瑞数据显示，2025年前三季度 ，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套 ，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套 ，同比增长21% ，显著高于百城新房同期同比5%的增幅。
一位全国TOP10房企负责前策的营销部人士告诉21世纪经济报道记者，“高端住宅除了改善居住环境的需求以外 ，本身也是资产配置的一种方式 ，所以它能够走出相对独立的行情 。如果高端住宅的热销能够带动土地市场，提振房企拿地的热情以及购房者的信心，整体市场就有望受此带动逐渐企稳 。”
李宇嘉也强调 ，房地产市场的改善可以通过高端产品的供应 ，带动周边区域二手业主客户置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键。
（文章来源：21世纪经济报道）
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